이번 포스팅에는 전세계약 주의사항을 포함하여 전세사기, 깡통전세 예방하는 방법에 대해 말씀 드리도록 하겠습니다.
요즘 금리상승으로 인해 깡통전세나 기타 다른 전세사기가 증가하고 있습니다.
많은 분들께서 깡통전세나 전세사기를 미리 확인을 왜 안하냐고 생각하실 수도 있지만 세입자가 사기를 인지할 때는 계약기간이 종료된 후 보증금 반환이 불가능할 때나, 입주 후 등기부등본을 확인했더니 압류가 걸려있을 때입니다.
이외 요즘에는 다양한 전세사기 방법이 있기 때문에 앞으로 소개해 드릴 전세사기 예방방법 및 전세계약 주의사항을 하나하나 확인 후 계약하시길 바랍니다.
목차
1. 전세사기이란, 깡통전세이란
1.1 깡통전세 개념
1.2 전세사기 개념
2. 전세사기 유형, 종류, 사례
2.1 집 하나를 여러 세입자와 계약하는 경우
2.2 대리인이 이중계약을 하는 경우
2.3 신탁 사기의 경우
2.4 ‘깡통전세’를 계약하는 경우
3. 전세사기 방지 및 예방방법, 전세계약 주의사항
3.1 집 계약하기 전 전세사기 방지 및 예방방법, 전세계약 주의사항
3.2 집 계약 시 전세사기 방지 및 예방방법, 전세계약 주의사항
1. 전세사기이란, 깡통전세이란
1.1 깡통전세 개념
전세 보증금이 주택 가격과 빚의 차액을 초과하여 경매로 넘어간다면 전세 보증금을 떼이게 되는 주택. 속 빈 깡통이 되었다고 해서 깡통주택이라는 이름이 붙었습니다.
깡통전세는 빚이 없는 집에 들어온 경우라도 2022년 요즘과 같은 부동산 버블 붕괴로 인해 집값이 전세보증금보다 싸게 되어 깡통주택이 됩니다.
신축빌라의 경우 실제 가치가 전세가보다 낮음에도 불구하고 이를 뻥튀기해서 전세를 놓는 경우가 많습니다.
건물 준공 후 적어도 3~5년은 되어야 시세가 형성되는데, 신축이기에 시세가 불명확하다는 점을 악용한 것입니다.
예를 들어 2억짜리 빌라를 2억 5천의 가치라고 속이고 2억 3천에 전세를 놓은 후, 2억을 전세자금대출을 받게 하는 것입니다.
그리고 나중에 전세 만료가 되는 시점에서 해당 주택을 사가라고 하는 경우는 거의 대부분 여기에 해당합니다.
1.2 전세사기 개념
전세사기는 의도적으로 세입자의 전세금을 떼먹으려는 목적으로 계획한 사기로서 전세사기 유형 중 하나가 '깡통전세'입니다.
전세사기에 연루된 깡통주택들이 늘어나 주의가 필요하다. 대표적인 것이 세모녀 전세사기 사건이 있습니다.
이러한 전세사기 사건은 대개 신축 다세대주택(빌라)에서 주로 발생합니다.
다세대주택의 경우 아파트처럼 매매가 자주 일어나지않고 세대수가 적은 탓에 정확한 시세를 알기 힘들다는 점을 악용하는 경우가 많습니다.
- 1단계 : 빌라의 경우 분양이 잘 되지 않는 경우가 많은데, 이를 악용해 바지사장을 내세워 미분양빌라를 매매가와 비슷하거나 더 높은 가격에 전세를 놓습니다.
- 2단계 : 세입자는 잘 살고있다가 어느날 집이 압류되어 경매에 넘어간다는 청천벽력같은 소리를 듣게되고 전세보증금을 돌려받을 길이 막막해진 세입자는 결국 보증금 대신 집이라도 받는 식으로 미분양 빌라를 갖게 됩니다.
- 3단계 : 이러한 경우 집의 경매가가 보증금보다 훨씬 싼 경우가 대부분이어서 세입자로서는 금전적 손해를 보게 됩니다.
이외 다양한 전세사기가 있으며 관련한 여러가지 전세사기 유형, 예시는 뒤에서 말씀 드리겠습니다.
2. 전세사기 유형, 종류, 사례
2.1 집 하나를 여러 세입자와 계약하는 경우
일반적으로 부동산중개인을 통해서 부동산을 거래하지만 중개인을 끼지 않고 집주인(임대인)과 직접 거래하는 경우가 있습니다.
해당 주택에 누가 거주하고 있는지 확인하기 위해서는 ‘주민등록 전입세대 열람’을 신청하면 되지만, 부동산 계약을 하기 전에는 이 서류를 신청할 수 없다는 점을 악용한 전세사기입니다.
실제 전세계약을 해 보니 이미 누군가 살고 있고, 본인과 동일하게 본인이 전세계약을 했다는 피해자가 발생할 수 있습니다.
2.2 대리인이 이중계약을 하는 경우
부동산 계약은 집주인과 세입자가 직접 맺어야 하지만, 계약자의 불가피한 사정이 경우 ‘대리인’이 대신 계약이 가능합니다.
그런데 대리인이 집주인에게는 월세 계약을 하겠다고 해놓고, 실제 세입자에게는 월세가 아닌 전세계약을 맺은 후 보증금을 가로채는 경우가 있습니다.
또한, 대리인이 아닌 월세 세입자가 다른 세입자와 전세 계약을 맺어 차익을 얻는 사기 유형도 있습니다.
2.3 신탁 사기의 경우
’신탁’이라는 부동산 재산을 전문가에게 맡겨서 관리하는 시스템입니다.
집주인(임대인)은 신탁을 통해 주택담보대출을 받기도 하고, 전문가에게 관리를 맡겨 수익을 내기도 합니다.
이렇게 신탁등기가 된 집은 집주인이 아닌 신탁회사가 소유권을 가지게 됩니다.
신탁회사의 동의 없이 집주인과 부동산 계약을 하게 된다면, 계약이 무효로 취급될 수 있습니다.
사실상 집주인인 신탁회사의 허락 없이 살고 있는 거라, 불법점유이니 나가달라는 이야기를 들으면 보증금을 돌려받을 수도 없습니다.
2.4 ‘깡통전세’를 계약하는 경우
앞서 말씀 드린 것처럼 깡통전세란 전세 가격과 매매 가격이 거의 비슷한 매물입니다.
집주인(임대인)이 매매 가격보다 더 비싸게 전세 계약을 맺은 후, 해당 매물의 명의를 전세금을 돌려줄 만한 경제력이 없는 사람에게 넘기는 사기유형입니다.
세입자는 보증금을 돌려받을 길이 없으니, 경매에서 해당 주택을 낙찰받기도 하지만 낙찰가가 전세가보다 낮기 떄문에 그 차익금액만큼 피해를 입게됩니다.
3. 전세사기 방지 및 예방방법, 전세계약 주의사항
3.1 집 계약하기 전 전세사기 방지 및 예방방법, 전세계약 주의사항
- 주택 시세에 비해 보증금이 과도하지 않은지 확인
- 보증금이 주택 시세의 80% 를 넘는 깡통주택은 아닌지
- 등기사항전부증명서 상 문제는 없는지 확인
- 집의 소유자가 임대인과 동일한지
- 압류 , 가압류 , 강제경매 등 권리침해 사항이 없는지
- 주택에 설정된 근저당권이 과도하지 않은지(근저당권 설정 금액이 주택가격의 60% 를 넘지 않는지)
- 건축물대장에 맞게 건축물이 이용되고 있는지 확인
- 위반건축물은 아닌지 (건축물대장 상단에 위반건축물 표시가 없는지)
- 건물 용도가 주택이 맞는지 (근린생활시설은 아닌지)
- 건물의 동호수가 건축물 대장상 동호수와 일치하는지
- 기타
- 다가구 주택인 경우 선순위 임차보증금 규모가 주택 가격에 비해 과도하지 않은지
집 계약 전에 확인해야 하는 주택시세 확인 및 등본/건축물대장 열람 방법은 아래 사이트를 참고하시면 됩니다.
- 주택 시세 확인방법
- 등본, 건축물 대장 열람 방법
- 등기사항전부증명서 발급 : 대법원 인터넷 등기소
- 건축물대장 발급 : 정부 24
3.2 집 계약 시 전세사기 방지 및 예방방법, 전세계약 주의사항
계약을 할 때는 계약 내용을 녹음하고 해당 내용들을 계약서에 꼼꼼히 기록하는 게 기본이며 가장 중요합니다.
이외에도 주택소유자, 대리인, 공인중개사, 계약 내용, 특약사항, 이렇게 총 5 가지 요소를 확인 해야 합니다.
- 주택소유자
- 계약을 체결하러 나온 사람이 등본상 집 주인이 맞는지
- 임대인의 신분증을 제시하는지
- 등기부등본 상 임대인이 여러명인 경우 임대인 모두와 계약 하는지
- 대리인
- 집 주인 대신 나온 사람이 위임장을 가지고 있는지
- 위임장에 집 주인과 대리인의 인적사항 , 집 주소 , 보증금 등 계약조건 , 보증금을 받을 사람이 명시되어 있는지
- 공인중개사
- 개업 공인중개사가 맞는지, 공인중개사 본인이 맞는지
- 주택의 권리관계와 시설 등에 대한 설명이 적힌 ‘중개대상물 확인서’를 교부하고 내용을 설명해 주는지
- 공제증서를 교부하는지
- 계약내용
- 임차하는 주택의 주소 , 면적이 건축물대장 , 등기부등본과 일치하는지
- 임대인 , 공인중개사의 인적사항이 정확하게 작성되었는지
- 계약 시작일자와 종료일시가 정확하게 명시되어 있는지
- 보증금과 월세를 납부하는 날짜와 입금하는 계좌가 명시되어 있는지
- 관리비에 포함된 세부 내역과 부담주체가 명시되어 있는지
- 특약 사항
- 임차인에게 일방적으로 불리한 특약사항은 없는지
- 임대인이 구두로 약속한 내용이 특약사항에 반영되어 있는지
3.3 집 계약 후 전세사기 방지 및 예방방법, 전세계약 주의사항
계약을 하고 이사만 하면 끝나는 게 아닙니다.
사는 도중에 임대인이 바뀌면어떻게 해야 할지, 세입자는 누구에게서 보증금을 돌려받을 수 있을지 생각해보신적이 있으실까요?
계약기간이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 어떻게 해야 할까요?
다행히 주택임대차보호법은 세입자의 보증금을 보호할 수 있는 장치를 마련했습니다. 대표적으로 ‘대항력’ 과 ‘우선변제권’ 이 있어요.
- 주택상태
- 잔금 치르기 전 확인한 등기부등본에 변동사항은 없는지
- 집 상태가 계약조건과 동일한지
- 대항력
- 집 열쇠를 모두 받았는지 (출입문 비밀번호를 전달 받았는지)
- 전입신고를 하였는지
- 우선변제권
- 전세계약서를 작성하고 즉시 확정일자를 받았는지
* '대항력'이란?
대항력이란 내가 사는 집에 대한 권리를 주장할 수 있는 힘을 의미합니다.
나에게 대항력이 있다면 나랑 계약했던 임대인이 집을 팔고 새로운 임대인이 나타났다고 해도, 새 임대인이 나를 내쫓을 순 없습니다.
주택임대차보호법 제 3 조에 따르면 “주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제 3 자에 대한 효력이 생긴다” 라고 명기되어 있습니다.
* '우선 변제권'이란?
우선변제권은 채무가 있을 때 특정한 채권자가 다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 우선권 을 의미합니다.
세입자가 우선변제권을 가지게 되면 집주인의 채무가 쌓여 집이 경매에 넘어가더라도 순위가 낮은 권리자들보다 먼저 돈을 받을 수 있게 됩니다.
우선변제권을 갖기 위해서는 앞서 설명한 대항력을 갖추고 확정일자를 받아야 합니다.
대항력은 그 집에 실제 거주하면서 전입신고를 해야 생기지만, 확정일자는 이사 전에도 임대차 계약서만 있다면 받으실 수 있습니다.
그래서 계약서를 작성한 날에 바로 발급받으시는게 좋습니다.
지금까지 전세계약 주의사항을 포함하여 전세사기, 깡통전세 예방하는 방법에 대해 설명 드렸습니다.
최근에 금리상승에 따라 깡통전세를 포함하여 전세사기가 많이 늘어나고 있는데, 앞서 설명 드린 부분은 계약 전에 꼭 확인하시어 피해가 없기를 바랍니다.
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