전세계약갱신청구권 개념, 행사방법 총정리 (계약서, 기간, 거부조건)

전세계약갱신청구권 개념, 행사방법 총정리 (계약서, 기간, 거부조건)

이번 포스팅에는 전세계약갱신청권의 개념, 행사방법, 계약 시, 거부 조건, 기간에 대해 말씀드리도록 하겠습니다.

전세계약갱신청구권  제정된지 2년이 돌아오면서 전세 가격 급등 이야기가 나오고 있습니다.

과거 4년동안 못 올린 전세 가격을 한 번에 올리니 세입자 측면에서 큰 부담이 될 것으로 보입니다.

전세계약갱신청구권에 따른 전세 급등 뉴스

전세계약갱신청구권 개정에 대해 올가을부터 본격화될 전망이라고는 하지만 아직까지는 유지되고 있는 부동산 제도로 전체적인 개념부터 실제 청구하는 방법까지 알아두시는 것이 좋습니다.

목차
1. 전세계약갱신청구권이란
   1.1 개념
   1.2 주요 내용
2. 전세계약갱신청구권 행사방법
3. 전세계약갱신청구권 거절 사유
   3.1 집주인 본인 또는 직계 존비속이 실거주할 경우
   3.2 세입자의 귀책으로 인한 전세계약 종료
   3.3 전세 임대차 계약을 할 때 재건축 계획을 고지했을 경우
4, 전세계약갱신청구권 궁금증, 문의사항
   4.1 임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신을 요청할 수 있나?
   4.2 임차인이 총 몇 회의 갱신요구권이 가능한가?
   4.3 묵시적 갱신도 갱신요구권을 행사한 것인가요?
   4.4 계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 살아야 하나요?

1. 전세계약갱신청구권이란

   1.1 개념

전세계약갱신청구권은 전세계약 2년을 기준으로 2년을 거주한 후 세입자가 2년을 추가로 거주할 수 있는 부동산법입니다.

전세계약 기간이 보통 2년이기 때문에 2년마다 집을 구해야하는 부담이 있었는데, 전세계약갱신청구권이 생겨서 2년 더 살 수 있는 수단이 생기게 되었습니다.

계약갱신청구권은 부동산 시장의 과열과 세입자들의 부담을 줄이고자 임대차 3법으로 주택임대차 보호법 및 부동산거래신고법 개정으로 시행된 것이 계약갱신청구권이며, 이외 전월세 신고제, 전월세 상한제도 같이 시행되었습니다.

2020년 7월 29일 법사위를 거쳐 31일에 국무회의에서 개정안 및 공포안의 의결되었습니다.

계약 청구권과 전월세 상한제는 의결 즉시 시행되었고, 전월세 신고제는 2021년 06월 01일부터 시행되었습니다.

   1.2 주요 내용

• 기존 2년이었던 임대차기간을 2+2년으로 연장하는 것으로 세입자가 원한다면 총 4년을 전세로 거주할 수 있음.
• 세입자는 2년간 거주한 후 1회에 한해 계약갱신청구권을 사용하여서 임대차 계약을 2년 연장할 수 있음.
• 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못함.
• 다만 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 전세계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신 청구를 해야 함. (안정적이게 최소 2개월 전까지는 청구를 하는 것이 좋음)
• 1회에 한하여 사용할 수 있는 권리임
• 계약 갱신 시 임대료 상한도 5% 범위 내로 제한됨.(전월세 상한제)

2. 전세계약갱신청구권 행사방법

계약갱신을 요청하는 방법은 법으로 정해진 방법이나 계약서 양식은 따로 없습니다.

대신 임대차 기간이 종료되기 2개월에서 6개월 전까지 갱신 의사를 표현한 증거로 남길 수 있는 문자, 메일, 음성 녹음 등으로 자료로 남기면 됩니다.

전세계약갱신청구권 행사방법

만약 별도로 연락을 하지 않고 묵시적으로 연장되었다면 자동적으로 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다.

묵시적 갱신이란 해당 부동산의 집주인과 임차인이 별도의 의사표시 없이 자동으로 연장 계약이 될 것을 이야기하며, 기존 내용과 동일하게 계약이 연장되는 것입니다.

3. 전세계약갱신청구권 거절 사유

세입자가 무조건 전세계약 갱신을 요구할 수 있는 것은 아니며, 아래의 3가지 조건이 충족될 때는 전세계약을 연장할 수 없습니다.

   3.1 집주인 본인 또는 직계 존비속이 실거주할 경우

집주인 본인 혹은 직계 존비속이 거주할 목적일 경우 세입자의 계약 갱신 요구는 거부될 수 있습니다. 이 경우에는 집주인 본인 혹은 그 직계 존비속이 2년 실거주를 해야 합니다.

직계 존비속의 대상은 다음과 같습니다. (직계존비속 : 직계존속 + 직계비속)

직계 존비속 대상

9월 29일 계약갱신권 제도의 도입에 따른 후속 조치로 세입자가 전세를 살던 집에서 퇴거한 뒤 2년 동안은 해당 집의 임대차 정보를 열람할 수 있게 되었습니다.

따라서 직계 존속 비의 거주에 따라 다른 집으로 이사를 갔는데, 실거주를 하고 있지 않다면 손해배상을 요청할 수 있습니다.

   3.2 세입자의 귀책으로 인한 전세계약 종료

세입자의 문제로 인해서 전세계약이 종료되면 전세계약 연장을 하기 어렵습니다.

집에 불을 지르거나 일반인이 상상하지 못할 정도로 집에 손상을 입히지 안거나 이외 특이한 경우를 제외하고는 세입자의 귀착에 따라 전세계약이 종류 되기는 어렵기 때문에 해당 사례가 적용된 경우는 많지 않습니다.

전세계약에서 통상적으로 손모(상태 악화나 가치의 감소)에 따른 문제는 세입자에게 책임이 없습니다.

법적 판례에 따르면 일부러 흠을 내지 않 한 시간이 지남에 따라 노후화되어 손상되는 부분은 세입자가 책임질 의무가 없습니다.

   3.3 전세 임대차 계약을 할 때 재건축 계획을 고지했을 경우

전세 계약을 처음 체결할 때 집주인이 재건축 계획을 미리 고지했고, 임대차계약서 특약사항으로 해당 내용을 기재하였다면 계약 청구권을 행사하기가 어렵습니다.

하지만 임대차계약서에 재건축에 대한 특약사항이 있더라도 실제로 임대인이 사전에 정확한 공사시기 및 소요기간 등에 관해서 구체적인 내용을 고지하지 않았다면 특약의 내용에도 불구하고 계약갱신을 청구하거나 임대인의 철거를 거부할 수 있습니다.

4, 전세계약갱신청구권 궁금증, 문의사항

   4.1 임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신을 요청할 수 있나?

처음 법이 제정되었을 때는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신을 청구할 수 있습니다.

하지만 계약갱신청구권 행사기간 관련 개정사항이 변경됨에 따라서 2020년 12월 10일 이후 체결된 계약에 대해서는 6개월 전부터 2개월 전까지로 변경되었습니다.

   4.2 임차인이 총 몇 회의 갱신요구권이 가능한가?

갱신요구권은 1회에 한하여, 2년 보장됩니다.

   4.3 묵시적 갱신도 갱신요구권을 행사한 것인가요?

묵시적으로 계약이 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사로 간주하지 않습니다.

권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에만 계약갱신요구권 행사는 것으로 인정됩니다.

여기서 묵시적 갱신이란 기존 계약조건을 변경한다는 등의 통지를 하지 않은 경우 기존의 임대차 계약과 와 동일한 조건으로 다시 임대차가 이루어진 것으로 보는 제도입니다.

   4.4 계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 살아야 하나요?

임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지받은 날부터 3개월 지나야 효력이 발생합니다.

앞서 말씀드린 이외 기타 질의사항은 '부동산 대책 정보 사이트 정책 풀이집'을 참고하시면 됩니다.

https://www.molit.go.kr/policy/rent/rent_c_01.jsp

부동산대책 정보사이트 정책풀이집

지금까지 전세계약갱신청권의 개념, 행사방법, 계약 시, 거부 조건, 기간에 대해 설명드렸습니다.

현재 전세계약으로 거주하시거나 거주할 계획이시라면 해당 내용 및 조건들을 잘 살피시어 본인 상황에 유리하게 사용하시길 바랍니다.

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