이번 포스팅에서는 DSR이란 무엇이고, 실제 DSR 계산법, 부부합산 DSR기준에 대해 말씀드리도록 하겠습니다.
2021년에 결혼을 한 이후 지금까지 전세를 살고 있는데, 어느순간부터 내 집 마련에 대해 관심을 가지게 되면서 각종 규제에 대해 공부를 하고 있습니다.
모두 아시는 것처럼 최근 2-3년동안 아파트를 선두모 모든 집 가격이 엄청나게 상승하면서 정부에 관련 여러 가지 정책들을 만들고 있으며, 그중 대표적인 규제정책이 LTV, DTI, DSR 대출규제입니다.
실제 본인이 가지고 있는 현금을 가지고 얼마의 집까지 살 수 있는지를 알기 위해서는 대출규제에 대한 공부는 필수적입니다.
대출규제 자체가 정권 변경 등 워낙 자주 바뀌기 때문에 평소에 관련 개념, 계산법 등에 대해 확실히 알고 있어야 원하는 주택매매를 준비하실 수 있습니다.
DSR에 대해 알기 전에 현재 DSR 기준을 먼저 확인 하신 후 실제 어떻게 적용될지 확인하시길 바랍니다.
▼최신 DSR규제에 대해 자세히 알고 싶으신 분들은 아래 링크 및 홈페이지를 통해 확인하실 수 있습니다.
목차
1. DSR이란
1.1 DSR 개념
1.2 DSR 규제
2. DSR 계산법
2.1 DSR 계산 시 기타부채 적용 기준(신용대출 등)
2.2 DSR계산법 실제 예시 (계산기 활용)
3. DSR 부부합산 기준
3.1 부부합산이 가능한 경우
3.2 신고소득 일 때 부부합산 기준
1. DSR이란
1.1 DSR 개념
DSR이란 'Debt Service Ratio'의 약자로 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 의미합니다.
DSR과 같이 항상 따라다니는 규제가 DTI인데, 간단하게 DTI보다는 DSR이 더 엄격한 대출규제라고 보시면 됩니다.
부채에는 주택담보대출, 마이너스통장, 학자금 대출, 신용대출 등 다양한 부채가 있으며, DTI와 DSR의 어떤 부채까지 합산하냐는 기준에 따라 차이가 있습니다.
DTI는 주택 매매에 관련한 부채만을 합산하여 계산되며, DSR은 신용대출, 학자금대출, 전세보증대출 등 모든 금융부채를 합산하여 계산됩니다.
LTV는 주탬담보인정비율로서 집 매매가와 비례하여 변동하는 대출한도 규제이며, 신DTID와 DSR은 본인의 소득에 따른 이자 상환능력을 고려한 대출규제라고 보시면 됩니다.
1.2 DSR 규제
최근 생애최초주택구입, 무주택자, 신혼부부 등을 대상으로 LTV 규제를 80%까지 완화한다는 소식이 나오면서 DSR도 완화된다는 기대심이 있지만 2022년 7월부터 적용 예정인 개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 강화 조치는 그대로 유지될 전망입니다.
주택담보대출비율(LTV) 및 DSR규제 모두를 한번에 완화할 경우에는 개인이 본인의 능력 이상의 초과 대출을 받아 결론적으로 가계부채의 악영향을 미칠 수 있다고 판단되어 강화 조치는 유지하는 것으로 판단됩니다.
현재 DSR 1단계는 '전 규제지역, 6억 초과 주택', '1억원 초과 신용대출'에 대해 적용되고 있습니다.
그리고 변동될 수 있지만 추후 2022년 7월, 2023년 7월에 DSR 2단계 및 3단계가 적용될 예정입니다.
- DSR 2단계 (2022년 7월부터 예정) : 총 대출액 2억 초과
- DSR 3단계 (2023년 7월부터 예정) : 총 대출액 1억 초과
2. DSR 계산법
2.1 DSR 계산 시 기타부채 적용 기준(신용대출 등)
DSR이란 앞서 말씀 드린 것처럼 소득과 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 의미하는 것으로 계산 관련 몇 가지만 말씀드리고 예시를 들어 설명드리도록 하겠습니다.
신용대출의 경우에는 이자만 납부하다가 마지막에 원금을 상환하는 만기상환방식이 대부분인데, 이 신용대출도 DSR에 포함시키기 위해서 DSR 산정만기를 5년으로 조절하여 계산됩니다.
간단하게 설명 드리면 1억 원의 신용대출이 있다면 5년 동안 원금을 상환한다고 생각하여, 2천만 원이 연간 부채에 합산되게 됩니다.
신용대출을 포함하여 전세보증금담보대출, 기타 대출 등 각 대출 종류마다 DSR 부채 계산되는 방법은 아래와 같습니다.
각 대출의 종류에 따라 DSR 산정되는 연도가 다르기 때문에 본인의 부채를 잘 확인하시어 DSR 계산 시 포함시켜야 합니다.
2.2 DSR계산법 실제 예시 (계산기 활용)
실제 DSR이 계산법을 '부동산계산기'라는 사이트에 나와있는 계산기를 활용하여 예시로 설명드리도록 하겠습니다.
<DSR 산출 계산 예시>
- 연소득 : 1억원
- 기준일자 : 2022년 06월 02일
- 주택담보대출(원리금균등분할상환) : 대출금 5억 원, 대출기간 360개월, 금리 4%
- 신용대출(만기일시상환) : 대출금 1억 원, 대출기간 24개월, 금리 4%
'부동산 계산' 사이트를 통해서 쉽게 DSR을 계산하실 수 있습니다.
먼저, 연소득 및 대출 관련 자료를 입력합니다.
앞서 말씀드린 연소득 및 대출 2가지를 동일하게 입력하였습니다.
연소득 및 대출 내용을 입력하고 'DSR 계산'을 선택하시면 실제 DSR 비율(계산 결과)을 알 수 있습니다.
계산서를 보시면 각각 대출에 대한 연원금상환액과 연이자상환액을 확인하실 수 있습니다.
- 주택담보대출 연원금상환액 : 8,805,182원
- 주택담보대출 연이자상환액 : 19,839,736원
- 신용대출 연원금상환액 : 20,000,000원
- 신용대출 연이자상환액 : 4,000,000원
4가지의 대출 납입금을 더하면 52,644,918원이 되며, 이를 연소득 1억 원으로 나누면 DSR이 52.64%가 나오게 됩니다.
여기서 신용대출 연원금상환액이 2천만 원인 것은 앞서 말씀드린 것처럼 신용대출은 이자만 사용하고 나중에 원금을 한 번에 갚는 경우가 대부분이지만 이를 DSR 반영하기 위해 원금을 5년 동안 나눠 갚는 것으로 DSR 계산에 적용됩니다.
3. DSR 부부합산 기준
3.1 부부합산이 가능한 경우
DSR은 기본적으로 대출자(차주) 단위 대출규제이긴 하지만 대출 담보대출일 경우에만 부부의 연소득을 합산해서 대출을 신청하실 수 있습니다.
연소득을 부부가 합산하면 그만큼 많은 대출이 가능해집니다.
하지만 배우자가 이미 주택담보대출을 가지고 있다면 소득 합산이 불가능합니다.
또한, 주택담보대출이 없다고 하더라도 무조건 부부합산 소득이 인정되지 않습니다.
- 부부 모두가 증빙소득이라면 다른 제한 없이 부부합산 소득이 가능함. (증빙소득 : 원천징수 영수증 등 공식 증빙서류로 입증할 수 있는 소득)
- 만약 휴직 후 복직한 지 얼마 되지 않았다면 휴직 직전 연도의 소득자료로 이용이 가능함.
단순한 예로 남편이 연소득 5천만 원이고, 아내가 연소득 4천만 원이라면 주택담보대출 시 DSR 산정 기준은 9천만 원을 소득으로 인정받을 수 있습니다.
그러나 인정소득인 건강보험료 및 국민연금 납부내역서는 부부합산 소득이 사실살 불가능합니다.
3.2 신고소득 일 때 부부합산 기준
소득의 종류에는 증빙소득, 인정소득 및 신고소득이 있습니다.
앞서 말씀드린 것처럼 증빙소득은 DSR 합산이 가능하며, 인정소득은 DSR 합산이 불가능합니다.
그리고 신고소득은 개인의 배당금, 이자, 신용카드 사용액 등을 기준으로 추정한 소득입니다.
신고소득의 경우에는 최대 5천만 원까지 인정이 됩니다.
만약 남편이 증빙소득이 5천만 원이며, 아내가 신고소득 1억 원이라고 가정한다면 부부합산 금액은 남편 5천만 원과 아내 5천만 원을 합산한 총 1억이 됩니다.
지금까지 DSR이란 무엇이고, 실제 DSR 계산법, 부부합산 DSR기준에 대해 설명드렸습니다.
DSR은 주택 매매 시 기본적인 대출규제로서 본인이 얼마의 집까지 구매할 수 있는지 검토하실 때 꼭 한번 참고하시어 계산해보시길 바랍니다.
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