이번 포스팅에는 LTV, DTI, DSR 개념, 규제기준 및 계산방법에 대해 말씀드리려고 합니다.
아파트 청약 당첨이나 신규 집을 매매할 때 자금을 어떻게 마련해야 할지 문제에 봉착할 수 밖에 없습니다.
한두 번 경험이 있으신 분들이야 어느 정도 어렵지 않게 진행하시겠지만 집 매매 자체가 자주 하지 않은 일이기 때문에 사실 기억도 잘 나지 않고 대부분 계약 납부 날짜에 맞게 계약금, 중도금, 잔금을 어떻게 처리해야 할지 복잡한 일입니다.
이러한 계약 문제 외 어려워 하시는 분야인 주택담보대출 LTV, DTIS, DSR 규제와 한도 계산법 등에 대해 자세히 설명드리겠습니다.
최근 2-3년 사이에 아파트를 포함 한 집값 상승으로 정부에서 다양한 정책들을 만들어 오고 있고, 대표적인 정책이 LTV, DTI, DSR 대출규제가 있습니다.
회사를 다녀보면 해당 용어를 몇 번씩 듣지만 정확한 개념과 어떻게 계산을 해야 하는 모르는 분이 많은 것 같습니다.
대출규제가 너무나 자주 바뀌고 있기 때문에 LTV, DTI, DSR에 대한 개념과 계산법에 대해 확실히 알고 있어야 앞으로의 주택 매매의 준비를 할 수 있습니다.
목차
1. LTV 개념/정책, 계산법
2. DTI 개념/정책, 계산법
3. DSR 개념/정책, 계산법
1. LTV 개념/정책, 계산법
1.1 LTV 개념 및 정책
LTV는 Loan To Value Ratio의 약자로 주택 또는 빌딩 등을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 담보 가치의 비율입니다.
어려운 말이지만 주택을 매매할 때 최대 얼마까지 은행에서 대출을 가능할지 나타내는 비율입니다. 그래서 대출을 진행하고자 하는 사람이라면 매매하고자 하는 주택에 최대 대출 금액을 계산할 때 필요합니다.
주택을 담보로 대출을 받을 때 사용할 때 사용하는 개념으로 대출자 상환능력은 크게 상관없는 없으며, 각 지역마다 투기과열지구인지 조정대상지역인지 등 구역마다 LTV 비율이 달라집니다.
자료에는 DTI 기준까지 나와 있으며, 매매하는 주택의 가격, 주택 보유수 등에 따라 LTV 및 DTI 비율이 달라집니다.
시가 15억 원 이하의 주택은 LTV든 DTI든 계산을 해봐야 하지만 15억 초과 주택에 대해서는 대출이 전혀 나오지 않습니다.
또한, 현재 기준으로 1 주택 세대 이상 (다른 집으로 이사 가는 경우 예외)이신 세대주께서는 추가로 다른 주택을 매매 시 주택담보대출이 전혀 나오지 않습니다.
1.2 LTV 계산법
LTV 계산방법은 주택 가격에 따라 다를 뿐 어렵지 않습니다.
아까 LTV는 주택 가격에 담보로 받을 수 있는 비율이라고 말씀드렸습니다.
예시로 시가 9억 원 이하와 9억원 초과 주택으로 설명드리겠습니다.
1.2.1 시가 5억일 경우 (시가 9억원 이하 적용)
- 투기과열지구 (LTV : 40%) : 5억 X 40% = 2억
- 조정대상지역 (LTV : 50%) : 5억 X 50% = 2.5억
- 이외 지역 (LTV : 70%) : 5억 X 70% = 3.5억
1.2.2 시가 15억일 경우 (시가 9억원 초과 적용)
- 투기과열지구 (LTV : 9억이하(40%) 및 9억초과분(20%)) : 9억 X 40% + 6억 X 20% = 4.8억
- 조정대상지역 (LTV : 9억이하(50%) 및 9억초과분(30%)) : 9억 X 50% + 6억 X 30% = 6.3억
- 이외 지역 (LTV : 70%) : 15억 X 70% = 10.5억
2. DTI 개념/정책, 계산법
2.1 DTI 개념 및 정책
DTI는 Debt To Income의 약자로 소득에 따라 대출 한도를 정해두는 계산 비율입니다.
주택 매매에 따른 대출을 받을 때 대출금 상환할 수 있는 능력이 어느 정도 되는지 소득을 기준으로 확인하기 위한 대출 한도의 비율입니다.
소득이 얼마 되지 않은데 대출을 많이 시켜주면 정부 입장에서는 시중에 돈이 많이 풀려서 주택 가격이 올라가며, 은행 측면에서 이자를 제대로 받지 못하기 때문에 DTI를 고려하여 대출금액이 산정됩니다.
기존 구 DTI에서는 기존 소유한 다른 주택의 대출로 발생하여 보유 중인 주택담보대출의 연간 이자 상환액만을 고려하였습니다.
최근 발표한 신DTI는 모든 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 대출의 연간 이자 상환액을 합산하여 DTI를 계산하기 때문에 기존보다 더 큰 규제로 바뀌었습니다.
- 구 DTI : 연간 이자 상환액만 포함
- 신 DTI : 연간 이자 상환액 및 원금 상환액 포함
LTV와 마찬가지로 DTI도 2주택 이상 세대주에게는 대출이 나오지 않은 것은 동일합니다.
2.2 DTI 계산법
만약 연간 총소득이 10000만원(1억원)이라고 가정하여 설명드리겠습니다.
DTI 계산에 따른 금액이 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 대출 연간 이자상환액의 합을 넘지 않아야 합니다.
2.2.1 시가 9억일 경우
- 투기과열지구 (DTI : 40%) : 1억 X 40% = 4000만원
- 조정대상지역 (DTI : 50%) : 1억 X 50% = 5000만원
- 이외 지역 (DTI : 70%) : 1억 X 70% = 7000만원
2.2.2 시가 9억 초과일 경우
- 투기과열지구 (DTI : 40%) : 1억 X 40% = 4000만원
- 조정대상지역 (DTI : 50%) : 1억 X 50% = 5000만원
- 이외 지역 (DTI : 70%) : 1억 X 70% = 7000만원
3. DSR 개념/정책, 계산법
3.1 DSR 개념 및 정책
DSR은 Debt Service Ratio의 약자로 모든 금융부채의 상환능력을 소득으로 계산하여 대출한도를 정하는 비율입니다.
앞서 말씀드린 신DTI보다 훨씬 까다로운 규제라고 생각하시면 됩니다.
DTI의 경우에는 일반적으로 주택에 대해서만 고려를 하지만 DSR은 신용대출, 마이너스통장, 자동차 할부금, 전세보증대출, 학자금 대출 등 모든 금융부채를 합산됩니다.
앞서 설명드린 LTV는 집의 시세와 비례하는 대출이라고 한다면 DSR은 소득과 비례하여 진행되는 대출입니다.
소득에 따른 이자 상환능력이 없다면 대출을 받지 말라는 규제로 보시면 됩니다.
3.2 DSR 계산법
DSR의 계산은 위해서 설명드린 DTI와 동일합니다.
계산방법보다는 앞으로 DSR 규제가 어떻게 바뀌는지 아시는 것이 중요합니다.
앞으로 DSR의 규제는 점점 더 강화될 예정입니다.
주택 매매 계획이 있으신 분들이라면 가장 제한이 많은 DSR 제도에 맞춰서 잘 준비하실 필요가 있습니다.
지금까지 LTV, DTI, DSR 개념, 규제기준 및 계산방법에 대해 설명드렸습니다.
부동산 정책은 시시각각 변화하기 때문에 언제나 관심을 가져야 할 부분입니다.
주택 대출 관련 3개의 개념만 잘 파악하시고, 변화하는 적용 비율에 맞춰 계산해보시면 좋을 것 같습니다.
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