이번 포스팅에는 2022년 07월부터 시행되는 LTV 80% 규제완화 관련하여 해당 조건, 대상 및 구체적인 내용에 대해 말씀드리도록 하겠습니다.
2022년 05월 30일에 발표한 긴급 민생안정 10대 프로젝트의 일환으로 부동산 대책이 발표 되었습니다.
생애최초 주택구입자에게 LTV 80%까지 상향해주신다는 것이 주된 내용이었습니다.
LTV가 80%까지 상향한다면 수도권에 소형 아파트를 포함하여 중저가 아파트들에 대한 수요 및 매수세가 붙을 것으로 예상됩니다.
하지만 무주택자, 생애최초 주택구입자라고 무조건 LTV 80%에 해당하는 것이 아니며, 소득 등 다양한 조건 등이 있기 때문에 무주택자시라면 본인이 해당 자격이 되는지 꼭 한번 확인하시길 바랍니다.
LTV 80% 완화에 대해 자세히 말씀드리기 전에 LTV 자체 용어를 모르시는 분이 계시다면 기본적인 내용을 먼저 확인하시고 보시는 것이 이해가 잘 될 것입니다.
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목차
1. 현재 LTV 규제, 제도 (2022년 6월 기준)
1.1 투기지역, 투기과열지구 LTV 계산
1.2 조정대상지역 LTV 계산
2. LTV 80% 규제, 제도 완화 (2022년 07월 시행)
2.1 LTV 80% 완화 규제 내용
2.2 LTV 80% 규제완화 한계
2.1.1 소득기준
2.1.2주택 기준(가격)
2.1.3 DSR 규제
3. LTV 80% 완화에 따른 부동산 매매 시 확인사항
1. 현재 LTV 규제, 제도 (2022년 6월 기준)
2022년 07월 이전까지 유지되는 현재의 LTV 규제 및 제도는 아래와 같습니다.
현재 LTV기준은 무주택세대나 1 주택 보유세대(일시적 2 주택자)만 LTV 대출이 가능합니다.
그리고 투기지역, 투기과열지구 기준으로 부동산 가격에 따라 LTV는 최대 40%입니다.
예시로 투기지역, 투기과열지구 및 조정대상지역 2가지로 분류하여 설명드리겠습니다.
1.1 투기지역, 투기과열지구 LTV 계산
- 17억, 서울 아파트
- LTV에 따른 총 대출 가능금액 : 4.8억 =9억*40%+(15억-9억)*20%
1.2 조정대상지역 LTV 계산
- 17억, 경기도 아파트
- LTV에 따른 총 대출 가능금액 : 6.3억 =9억*500%+(15억-9억)*30%
2. LTV 80% 규제, 제도 완화 및 한계 (2022년 07월 시행)
2.1 LTV 80% 완화 규제 내용
이번에 민생안정대책에 나온 부동산 대책은 크게 3가지입니다.
- 부동산 공시 가격 완화
- 다주택자 양도세 중과 완화 (1년)
LTV 80% 완화 이외에 공시지가 완화와 다주택 양도세 중과 완화가 되었습니다.
다주택 양도세 중과 완화의 경우에는 1년 동안만 시행되는 것으로 최근 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등 세금으로 부동산에 매매에 대해 고민하는 다주택자들의 매물이 상당히 매물로 나올 것으로 예상됩니다.
- 생애최초 주택구입 가구 LTV 완화
- 청년층 장래 소득 DSR 반영
- 주택담보대출 기간 연장 (최대 50년)
생애최초 주택구입자 모두에게 LTV 80%가 적용되는 것은 아닙니다.
소득, 주택 금액기준 등의 조건과 최대 대출 금액도 제한이 있습니다.
상기 표는 기존 주택담보대출 우대요건(2022년 7월 이전까지)으로 생애최초 주택구입자에게 지역에 따라 LTV 50~70%에서 80%까지 완화되었습니다.
LTV 규제는 완화가 되었지만 DSR, 소득 기준 등 규제는 그대로 유지되어 앞뒤가 맞지 않는다는 비판이 많습니다.
2.2 LTV 80% 규제완화 한계
앞에서도 말씀드렸지만 2022년 07월부터 적용되는 생애최초 주택담보대출 요건은 아래와 같으며, 아래의 조건이 돼야 LTV 80% 완화 혜택을 받으실 수 있습니다.
- 소득기준 : 부부합산 연소득 9,000만 원 이하, 생애최초 구입자의 경우에는 1억 미만
- 주택 기준(가격) : 투기과열지구(9억 이하), 조정대상지역(8억 이하)
- LTV 규제 : 주택 지역 및 가격에 따라 60~80%(예정)
- DSR : 40% 제한
서민들을 위해서 부동산 규제 자체를 완화해 준 것 좋으나 아쉬운 점이 몇 가지가 있습니다.
2.1.1 소득기준
현재 부부합산 연소득이 0.9억 원 - 1억 원입니다.
외벌이 기준이라면 적절한 금액이라고 생각하지만 부부합산이라면 너무 낮은 기준이라고 생각합니다.
솔직히 대기업이나 중견기업 다니는 맞벌이 부부라면 무조건 1억이 넘을 것 같으며, 해당 LTV 완화 혜택을 받을 수 업습니다.
2.1.2 주택 기준(가격)
KB국민은행 리브 부동산의 '서울 아파트 평균 매매 가격' 변화에 따르면 2021년 4월 기준 서울 평균 아파트 가격은 11억 1,123만 원으로 2022년 06월 기준에는 아무리 떨어졌어도 보합 수준일 것입니다.
당연히 평균 가격이 11억이기 때문에 공시 가격은 상대적으로 낮겠지만 LTV 80% 완화 혜택을 받기 위해서는 투기과열지구인 서울에서는 주택 가격 제한 때문에 선택할 수 있는 아파트가 제한적입니다.
2.1.3 DSR 규제
LTV 규제는 80%까지 완화되었지만 DSR 등 다른 대출규제는 그대로 유지되게 되었습니다.
DSR(Debt Service Ratio)은 총부채 원리금 상환비율로서, 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 말하는 것으로, 연간 총부채 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠 계산됩니다.
즉, 대출로 갚아야 하는 금액을 소득에 따라 정해진다는 의미입니다.
그래서 LTV 80% 완화로 높은 금액의 대출을 받을 수 있더라도 소득에 따른 DSR로 예상한 대출금액을 받을 수 없습니다.
3. LTV 80% 완화에 따른 부동산 매매 시 확인사항
LTV가 80%로 완화되면서 아파트 매매를 고려하시는 분들이 늘어나고 있으실 것 같습니다.
무작정 대출을 많이 해준다고 생각하시겠지만 LTV 80% 대출금액을 확인하시기 이전에 앞서 말씀드린 본인 또는 부부의 DSR 40% 대출 가능금액을 확인하시길 바랍니다.
DSR 40% 계산은 '부동산 계산기'에서 손쉽게 계산이 가능합니다.
네이버에서 '부동산 계산기'를 검색하셔도 손쉽게 접속이 가능하십니다.
'부동산 계산기'에서 접속하시어 'DSR : 소득 대비 총 대출가능액'을 선택합니다.
DSR 이외에도 중개보수, 양도세, 보유세 등 다양한 부동산 세금 계산이 가능하여 평소에 유용하게 사용이 가능합니다.
연소득이 6,000만 원인 직장인이 DSR 40% 제한으로 얼마까지 대출이 가능한지 계산을 해보았습니다.
- 연소득 : 6,000만원
- 대출금 : 4억
- 대출기간 : 30년 (360개월)
- 금리 : 4.5%
- 원리금 균등상환
DSR이 40%가 조금 넘긴 했지만 연봉이 6,000만 원인 사람은 금리 4.5%, 30년 상환 기준으로 약 4억 원까지 대출이 가능합니다.
최근 금리가 많이 올랐고 앞으로도 오를 예정이므로 금리는 계산하실 당시에 평균 금리를 넣으시고, 상환기간은 최대 50년까지 나와서 본인이 원하는 상환기간을 선택하셔서 본인의 연봉에서 DSR규제 내에서 얼마까지 대출이 가능한지 계산하시고 머릿속에 넣어두시면 좋습니다.
부부라면 남편, 아내 소득 모두가 합산하여 DSR 적용이 가능하며, 관련 내용은 기존 포스팅 참고하시길 바랍니다.
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지금까지 LTV 80% 규제완화 관련하여 해당 조건, 대상 및 구체적인 내용과 관련하여 추가적으로 확인하시면 좋은 내용에 대해 말씀드렸습니다.
무주택자 입장에서 LTV 규제 완화가 정말 좋은 소식이긴 하지만 기존 규제 그대로 유지되는 DSR을 잘 확인하시어 본인이 얼마까지 대출이 가능한지 확인하시길 바랍니다.
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