이번 포스팅에는 부동산 취득세율과 취득세 계산기를 활용하여 앞으로 부동산 취득 시 취득세가 얼마 나올지 실제 계산하는 방법에 대해 말씀드리도록 하겠습니다.
취득세란 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박 등 세법에서 정해진 과세대상물건을 취득할 때 납부해야하는 세금입니다.
부동산 취득세는 아파트, 주택, 토지 등 부동산을 취득한 경우 납부해야 하는 지방세입니다.
- 부동산 취급날짜로부터 60일 이내 관할구청에 납부
- 기한 후 신고 시 : 20%의 신고불성실 가산세와 1일 1십만분의 25의 납부불성실 가산세 추가
문재인 정부 당시 다주택자가 주택을 추가 매입 시 취득세를 대폭 인상함으로써 주택 가격 안정화를 하려고 했지만 워낙 부동산 상승기였기 때문에 큰 효과는 보이지 않았던 것 같습니다.
오히려 최근에 금리상승기에 함께 높은 다주택자 취득세율이 투자를 억제하여 부동산 가격을 조금씩 떨어뜨리는 효과가 보이는 것 같긴 하지만 결론적으로 아파트 공급이 많아야 가격이 많이 떨어질 수 있을 것 같습니다.
결론적으로 무주택라면 크게 상관은 없지만 현재 다주택자가 추가 주택 매입 시 취득세가 굉장히 높기 때문에 반드시 사전에 취득세가 얼마일지 계산해보고 투자수익률을 검토해야 합니다.
목차
1. 부동산 취득세율
1.1 주택 취득세율표(아파트, 빌라 등)
1.2 주택 외 취득세율표(토지, 건물, 농지 등)
2. 부동산 취득세 계산기 활용방법
2.1 '부동산 계산기' 홈페이지에 접속합니다.
2.2 '거래종류', '부동산 종류', '단면적'을 선택합니다.
2.3 '주택수' 및 '특이사항'을 선택합니다.
2.4 '취득가액'을 입력하고 '취득세 계산'을 선택합니다.
3. 부동산 취득세 계산 예시
1. 부동산 취득세율
1.1 주택 취득세율표(아파트, 빌라 등)
토지, 건물, 농지 등을 제외한 일반적인 아파트, 빌라는 주택으로서 아래의 취득세율이 적용됩니다.
| 주택(아파트, 빌라 등) 취득세율표 | |||||
| 주택 | 구분 | 취득가액 | 취득세율 | 농어촌특별세 (전용면적 85m2 초과만) |
지방교육세 |
| 1주택자 | 6억이하 | 1% | 0.2% | 0.1% | |
| 6억 초과 9억 이하 |
(취득가액 X 2/3억원 - 3) X 1/100 | 취득세의 1/10 | |||
| 9억 초과 | 3% | 0.3% | |||
| 2주택자 | 조정대상지역 | 8% | 0.6% | 0.4% | |
| 조정대상 지역외 |
6억이하 | 1% | 0.2% | 0.1% | |
| 6억 초과 9억 이하 |
(취득가액 X 2/3억원 - 3) X 1/100 | 취득세의 1/10 | |||
| 9억 초과 | 3% | 0.3% | |||
| 3주택자 | 조정대상지역 | 12% | 1% | 0.4% | |
| 조정대상지역외 | 8% | 0.6% | 0.4% | ||
| 4주택자 이상 |
조정대상지역 | 12% | 1% | 0.4% | |
| 조정대상지역외 | 12% | 0.6% | 0.4% | ||
조정대상지역에는 당연히 투기과열지구도 포함되는 점 참고 부탁드립니다.
투기과열지구 및 조정대상지역은 2022년 07월 01일에 국토부에서 발표한 것이 최신으로 아래와 같습니다.
| 투기과열지구 및 조정대상지역(2022.07.01 기준) | ||
| 투기과열지구(43곳) | 조정대상지역(101곳) | |
| 서울 | 전 지역(’17.8.3) | 전 지역(’16.11.3) |
| 경기 | 과천(’17.8.3), 성남분당(’17.9.6), 광명, 하남(’18.8.28), 수원, 성남수정, 안양, 안산단원1), 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 동탄2주2)(’20.6.19) |
과천, 성남, 하남, 동탄2주2)(’16.11.3), 광명(’17.6.19), 구리, 안양동안, 광교지구주3)(’18.8.28), 수원팔달, 용인수지‧기흥(’18.12.31), 수원영통·권선·장안, 안양만안, 의왕(‘20.2.21) 고양, 남양주주4), 화성주5), 군포, 부천, 안산주6), 시흥, 용인처인주7), 오산, 안성주8), 평택, 광주주9), 양주주10), 의정부(’20.6.19) 김포주11)(‘20.11.20) 파주주12)(‘20.12.18) 동두천시(’21.8.30)주13) |
| 인천 | 연수, 남동, 서(’20.6.19) | 중주14), 동, 미추홀, 연수, 남동, 부평, 계양, 서(’20.6.19) |
| 부산 | - | 해운대, 수영, 동래, 남, 연제(’20.11.20) 서구, 동구, 영도구, 부산진구, 금정구, 북구, 강서구, 사상구, 사하구(‘20.12.18) |
| 대구 | - | 수성(’20.11.20) |
| 광주 | - | 동구, 서구, 남구, 북구, 광산구(‘20.12.18) |
| 대전 | - | 동, 중, 서, 유성, 대덕(’20.6.19) |
| 울산 | - | 중구, 남구(‘20.12.18) |
| 세종 | 세종주15)(’17.8.3) | 세종주15)(’16.11.3) |
| 충북 | - | 청주주16)(’20.6.19) |
| 충남 | - | 천안동남주17)·서북주18), 논산주19), 공주주20)(‘20.12.18) |
| 전북 | - | 전주완산·덕진(‘20.12.18) |
| 경북 | - | 포항남주21)(‘20.12.18) |
| 경남 | - | 창원성산(‘20.12.18) |
본인이 취득하시려는 주택이 어디에 위치에 있으신지 확인하시면 취득세율을 확인하실 수 있습니다.
물론 스스로 취득세를 계산해보신 분이야 전혀 어렵지 않지만 농어촌특별세 및 지방교육세도 취득세와 같이 계산하기 때문에 복잡하시다면 취득세 계산기에서 간단하게 확인하시는 걸 추천드립니다.
1.2 주택 외 취득세율표(토지, 건물, 농지 등)
| 주택 외 취득세율표(토지, 건물, 농지 등) | |||||
| 주택외 | 취득세 | 농어촌특별세 | 지방교육세 | ||
| 주택 외 매매(토지, 건물 등) | 4% | 0.2% | 0.4% | ||
| 원시취득(신축), 상속(농지 외) | 2.8% | 0.2% | 0.16% | ||
| 무상취득(증여) | 3.5% | 0.2% | 0.3% | ||
| 농지 | 매매 | 신규 | 3% | 0.2% | 0.2% |
| 2년이상 자경 | 1.5% | 0.1% | |||
| 상속 | 2.3% | 0.2% | 0.06% | ||
2. 부동산 취득세 계산기 활용방법
지금까지 말씀드린 부동산 취득세율표는 단순히 지역, 주택수, 면적에 따른 취득세율이며, 생애최초 구입 등 취득세를 감면해주는 제도까지는 반영되지 않았습니다.
그래서 결론적으로 빈번하게 바뀌는 취득세 관련 법안을 모두 고려하여 정확하게 취득세를 계산하고 싶다면 자동으로 계산해주는 계산기를 활용하는 것이 좋습니다.
2.1 '부동산 계산기' 홈페이지에 접속합니다.
http://xn--989a00af8jnslv3dba.com/%EC%B7%A8%EB%93%9D%EC%84%B8
부동산계산기
부동산계산기 DTI DSR 신DTI LTV 등기수수료 법무사수수료 공인중개사 중개수수료 종합부동산세 재산세 양도소득세 공동명의 임대수익률
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네이버나 구글에 '부동산 계산기'를 검색하시어 '부동산계산기.com'이란 제목의 홈페이지에 접속하시면 됩니다.
2.2 '거래종류', '부동산 종류', '단면적'을 선택합니다.
- 거래종류 : 매매/증여/상속/원시
- 부동산종류 : 주택/오피스텔(주거용 오피스텔인 경우)/농지/ 그외
- 단면적 : 40m2 이하, 40-60m2, 60-85m2, 85m2 초과
다양한 주택유형과 면적 등에 대해 매매, 증여 등 모든 경우의 취득세를 계산하실 수 있습니다.
2.3 '주택수' 및 '특이사항'을 선택합니다.
- 주택수 : 1주택/2주택/3주택/그이상
- 특이사항 : 법인/임대사업자 최초분양/조정대상지역/별장 및 고급주택 등/중과 배제/1주택자 배우자, 직계비속 증여/생애최초 구입
특이사항 조건은 아래와 같습니다.
- 주택임대사업자 최초분양 취득세 면제/감면 : (가격) 수도권 6억, 그 외 3억 이하, (규모) 60제곱미터 이하
- 조정대상지역 : 기존 취득세율표 참고
- 별장·고급주택 등 취득세 중과 : 별장, 골프장, 고급주택, 고급오락장, 고급선박 -> 지방세법 제13조 제5항에 따른 사치성 자산은 취득세가 중과세됩니다. 농어촌에 소재하거나 일정 면적 이하인 경우 제외되는 경우도 있으니 세부 요건을 꼭 확인하시기 바랍니다.
- 중과 배제 : 가정어린이집, 노인복지주택복지, 재개발 부지를 위해 멸실용으로 취득하는 주택, 주택시공자가 공사대금으로 받은 미분양주택, 저당권 실행으로 취득한 주택, 국가등록문화재 주택, 농어촌 주택, 공시가격 1억 원 이하 주택 (재개발 구역 등 제외), 공공주택사업자(지방공사, LH 등)의 공공임대주택, 주택도시기금 리츠가 환매 조건부로 취득하는 주택, 사원용 주택(60㎡ 이하), 주택건설사업자가 신축한 미분양된 주택 -> 지방세법 시행령 제28조의2에 따른 주택은 취득세가 중과세됩니다. 제외 요건을 확인하고 직접 체크해주셔야 합니다. 다만, 공시가격 1억원 이하 주택은 체크여부와 무관하게 중과 제외 적용됩니다.
- 1주택자 배우자, 직계비속 증여 : 1세대 1주택을 소유한 사람으로부터 해당 주택을 배우자 또는 직계존비속이 증여로 취득하는 경우 조정대상지역 여부 또는 시가표준액에 관계없이 일반 증여취득세율 적용
- 생애최초 구입 : (주택 가액) 수도권 4억, 비수도권 3억, (소득기준) 세대합산 7천만원 이하, (감면율) 1.5억원 이하 100%, 그 외 50% -> 일정 금액 이하의 생애최초 주택구입자의 경우 취득세가 감면됩니다. (2023년 12월 31일까지)
2.4 '취득가액'을 입력하고 '취득세 계산'을 선택합니다.
실제 매매하는 부동산 취득가액을 입력하고 맨 아래의 '취득세 계산'을 선택하면 취득세 납부료를 확인하실 수 있습니다.
3. 부동산 취득세 계산 예시
예시로 2주택이며, 조정대상의 84m2 의 10억 원의 아파트를 매매한다고 가정했을 때는 아래와 같이 선택을 하시면 됩니다.
'취득세 계산'을 선택하면 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세는 아래와 같습니다.
| No | 항목 | 값 | 비고 |
| 1 | 금액 | 1,000,000,000 | 입력값 |
| 2 | 취득세율 | 8% | 조정대상지역 2주택자 취득세 8% |
| 3 | 지방교육세 | 0.4% | 중과세율 적용시 지방교육세 0.4% |
| 4 | 취득합계세율 | 8.4% | 취득세 + 지방교육세 |
| 5 | 취득세 | 84,000,000 | 취득가액 × 합계세율 |
적용되는 세율은 취득세와 지방교육세로 각각 8% 및 0.4%로 최종 취득세는 8천4백만 원을 납부해야 합니다.
각 세율에 대한 근거도 '비고'에서 확인이 가능하기 때문에 다시 한번 확인하시면 됩니다.
지금까지 부동산 취득세율과 취득세 계산기를 활용하여 실제 계산하는 방법에 대해 말씀드렸습니다.
취득세율표에서 확인하셨듯이 2주택부터는 기본 취득세율이 8%이기 때문에 처음 주택을 매수할 때부터 안전마진을 갖고 있지 않거나 많은 상승이 예상되지 않는 지역이라면 매수하기 어려운 시기인 것 같습니다.
취득세율도 투자수익률에 반드시 반영해야 하는 부분으로 부동산 투자에 참고하시길 바랍니다.
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