스트레스 DSR 제도, 계산기, 대출한도, 금리 총정리

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이번 포스팅에는 스트레스 DSR 제도, 계산기, 대출한도, 금리에 대해 말씀드리도록 하겠습니다.

최근에 빠른 금리 상승과 높은 금리 유지로 인해 기존 저금리일 때 받은 많은 대출로 인해 가계대출이 늘어나 어려움을 겪어 계신 분들이 많아지고 있습니다.

그래서 이를 사전에 예방하기 위해 스트레스 DSR이 2024년부터 적용이 되어 내 집 마련을 계획하고 계신분들이 큰 영향을 받을 수 있을 것으로 예상됩니다.

특히, 총 구매 가능 주택가격이 줄어들 수 있는 상황으로 관련하여 금융위원회에서 발표한 DSR 제도 시행 관련 보도자료를 전문은 먼저 읽어보시길 추천드립니다.

 

금융위원회 홈페이지 DSR제도 시행정책 바로가기

목차
1. 스트레스 DSR이란?
   1.1 스트레스 DSR 개념
   1.2 스트레스 DSR 적용 금리 및 시기
   1.3 스트레스 DSR 적용되는 대출상품
   1.4 스트레스 DSR 금리
2. 스트레스 DSR 계산기
3. 스트레스 DSR 대출한도 변화
   3.1 2024년 상반기 대출한도
   3.2 2024년 하반기 대출한도
   3.3 2025년 대출한도
4. 스트레스 DSR 신용대출, 디딤돌대출, 생애 최초 주택구매자
   4.1 스트레스 DSR 신용대출 반영유무
   4.2 스트레스 DSR 디딤돌 대출 적용유무
   4.3 스트레스 DSR 생애 최초 주택구매자 적용유무

1. 스트레스 DSR이란?

   1.1 스트레스 DSR 개념

스트레스 DSR 제도란 변동금리 대출 등 일정 주기로 금리가 변동하는 대출상품을 이용하는 차주가 이용기간 중 금리 상승으로 인해 원리금 상승에 따른 부담을 미리 반영하여 일정 수준의 금리를 추가로 더하여 부과하는 제도입니다.

여기서 기존 금추가로 부과되는 금리를 '스트레스 금리'라고 부릅니다.

스트레스 금리는 매년 5월과 11월에 '현재 금리'와 '과거 5년 내 최고금리'를 비교하여 1.5% ~ 3% 정도 부과될 예정입니다.

   1.2 스트레스 DSR 적용 금리 및 시기

시기의 차이가 있지만 은행을 포함한 모든 대출에 스트레스 DSR이 적용될 예정입니다.

1. 은행권 주택담보대출 : 2024년 02월 26일 이후
2. 제 2금융권(상호, 보험, 저축 등) : 2024년 하반기 예상
3. 2024년 상반기 : 스트레스 금리의 25% 적용
4. 2024년 하반기 : 스트레스 금리의 50% 적용
5. 2025년 이후 : 스트레스 금리 100% 적용(1.5~3%)

스트레스 DSR 단계별 시행시기 계획
	1단계	2단계	3단계
시행시기	‘24.2월	‘24.6월(잠정)	‘24년 말(잠정)
은행권	주택담보대출	주담대+신용대출	주담대+신용대출 + 기타대출 등
2금융권	-	주택담보대출	주담대+신용대출 + 기타대출 등

   1.3 스트레스 DSR 적용되는 대출상품

1. 주택담보대출
2. 신용대출 : 신용대출 잔액(기존+신규)이 1억 원 초과 시 적용
3. 변동형 대출 : 일정주기(예 : 6개월)마다 금리가 바뀌는 상품
4. 혼합형 대출 : 일정기간(예 : 5년) 고정금리가 적용되고 이후 변동금리로 전환되는 상품
5. 주기형 대출 : 일정주기로(예 : 5년) 금리가 변경되고, 그 기간 내에는 고정금리 적용되는 상품

   1.4 스트레스 DSR 금리

스트레스 DSR 금리 기본 계산은 앞서 설명드린 것처럼 '과거 5년 최고금리와 현재 금리 차이'로 산정하며, 하한 1.5%, 상한 3.0%가 적용됩니다.

그리고 대출상품 종류별 스트레스 금리는 아래와 같습니다.

1. 신용대출
   • 만기 5년 이상 고정금리 신용대출 : 스트레스 금리 미적용
   • 만기 3~5년 고정금리 신용대출 : 스트레스 금리 × 60% 적용
   • 그 외는 변동형에 준하는 신용대출 : 스트레스 금리 × 100% 적용
2. 변동형 대출 : 기존 과거 5년 최대 금리와 현재 금리 차이로 동일하게 적용 
3. 혼합형 대출, 주기형 대출

혼합형 대출, 주기형 대출 스트레스 DSR 금리 적용

대출 종류에 따라서 적용되는 수치가 상이하기 때문에 꼭 

2. 스트레스 DSR 계산기

스트레스 DSR 계산기는 '부동산계산기.com'에서 바로 이용하실 수 있습니다.

 

부동산계산기.com DSR 계산기 바로가기

 

1. 기준일자 입력 확인 : 체크박스를 선택하지 않으면 현재 기준으로 적용
2. 초년도 이자 기준 확인
3. 연소득 입력 : 원천징수영수증, 소득금액증명원에서 세전 연소득
4. 대출상품 선택하기 : 주택담보대출, 전세대출, 전세보증금담보대출, 신용대출 등
5. 대출 상환방식 선택하기 : 만기일시상환, 원금균등분할상환, 원리금균등분할상환, 체증식 분할상환

 

DSR이란, DSR 계산법(계산기 활용), DSR 부부합산 기준

 

DSR이란 주택 담보대출뿐만 아니라 신용대출, 전세대출 모두 포함되기 때문에 사용하고 계산 모든 대출 상품을 입력하셔야 정확한 DSR 계산값을 확인하실 수 있습니다.

연소득 1억 원, 5억 주택담보대출, 원리금균등, 이자율 5%로 계산해 봤습니다.

연소득 1억원, 5억 주택담보대출, 원리금균등, 이자율 5% DSR 결과

 

최종 계산된 DSR은 32.21%가 됩니다. 만약 다른 대출을 추가하였다면 DSR 수치는 올라가게 됩니다.

3. 스트레스 DSR 대출한도 변화

금융위원회, 금융감독원에서 DSR 제도 보도자료에서 제공한 대출상품별, 기간별 대출한도입니다.

앞서 말씀드린 것처럼 2024년 상반기 25%, 하반기 50%, 2025년부터는 100% 스트레스 금리가 반영되는 점 참고하시어 대략적인 금액을 미리 확인하시면 됩니다.

   3.1 2024년 상반기 대출한도

2024년 상반기 대출한도는 기존 대출가능 금액대비 2~4%가 줄어들 예정입니다.

연소득	DSR 적용 전 대출한도	DSR 적용 후 대출한도
5천만원	3.29억원	변동형	3.15억원
		혼합형	5년 고정	10년 고정	20년 고정	순수고정
			3.20억원	3.23억원	3.26억원	3.29억원
		주기형	5년 주기형	10년 주기형	20년 주기형	순수고정
			3.25억원	3.26억원	3.28억원	3.29억원
1억원	6.58억원	변동형	6.30억원
		혼합형	5년 고정	10년 고정	20년 고정	순수고정
			6.41억원	6.46억원	6.52억원	6.58억원
		주기형	5년 주기형	10년 주기형	20년 주기형	순수고정
			6.49억원	6.52억원	6.55억원	6.58억원

 

   3.2 2024년 하반기 대출한도

2024년 하반기 대출한도는 기존 대출가능 금액대비 2~4%가 줄어들 예정입니다.

연소득	DSR 적용 전 대출한도	DSR 적용 후 대출한도
5천만원	3.29억원	변동형	3.02억원
		혼합형	5년 고정	10년 고정	20년 고정	순수고정
			3.12억원	3.17억원	3.23억원	3.29억원
		주기형	5년 주기형	10년 주기형	20년 주기형	순수고정
			3.20억원	3.23억원	3.26억원	3.29억원
1억원	6.58억원	변동형	6.04억원
		혼합형	5년 고정	10년 고정	20년 고정	순수고정
			6.24억원	6.35억원	6.46억원	6.58억원
		주기형	5년 주기형	10년 주기형	20년 주기형	순수고정
			6.40억원	6.46억원	6.52억원	6.58억원

   3.3 2025년 대출한도

2025년 대출한도는 기존 대출가능 금액대비 6~16%가 줄어들 예정입니다.

연소득	DSR 적용 전 대출한도	DSR 적용 후 대출한도
5천만원	3.29억원	변동형	2.78억원
		혼합형	5년 고정	10년 고정	20년 고정	순수고정
			2.97억원	3.07억원	3.18억원	3.29억원
		주기형	5년 주기형	10년 주기형	20년 주기형	순수고정
			3.12억원	3.18억원	3.23억원	3.29억원
1억원	6.58억원	변동형	5.56억원
		혼합형	5년고정	10년 고정	20년 고정	순수고정
			5.94억원	6.14억원	6.35억원	6.58억원
		주기형	5년 주기형	10년 주기형	20년 주기형	순수고정
			6.25억원	6.35억원	6.46억원	6.58억원

 

4. 스트레스 DSR 신용대출, 디딤돌대출, 생애 최초 주택구매자

스트레스 DSR 관련하여 자주 문의하시는 부분에 대해 정리해 보았습니다.

   4.1 스트레스 DSR 신용대출 반영유무

신용대출은 스트레스 DSR에 적용된다기보다는 원래 DSR 제도에서 다루고 있는 것으로 신용대출 금액이 1억 원 초과 시 적용됩니다.

현재 기준에 1억원 초과 시 적용되나 정부에서 추후 점진 확대될 예정이라고 합니다.

   4.2 스트레스 DSR 디딤돌 대출 적용유무

디딤돌 대출은 정부정책으로 원래 DSR에 적용되지 않는 상품이기 때문에 스트레스 DSR도 적용되지 않습니다.

   4.3 스트레스 DSR 생애 최초 주택구매자 적용유무

생애 최초 주택구매자가 주택 구입 목적으로  주택 소재지, 가격, 소득과 상관없이 LTV 80%, 최대 6억 원까지 대출이 가능합니다.

하지만 생애 최초 주택구매자로 주택을 구매하시면 스트레스 DSR에 적용됩니다.

지금까지 스트레스 DSR 제도, 계산기, 대출한도, 금리에 대해 설명 드렸습니다.

내 집 마련이나 투자 목적으로 주택 매수를 계획하고 계시다면 얼마까지 대출이 나오며, 어느 가격까지 내 자금으로 매수가 가능한지 확인하시길 바랍니다.

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