이번 포스팅에는 비규제지역 양도세, 취득세, 대출, 청약, LTV, DSR, 주택담보대출, 종부세 등 세금 및 기준에 대해 말씀 드리도록 하겠습니다.
2023년 01월 03일 윤석열 대통령 업무계획 보고에서 규제지역 해제를 발표했습니다.
국토교통부는 주거정책심의위원회를 열에 '투기과열지구 및 조정대상지역 조장안'과 '분양가상한제 적용지역 조장안'을 심 및 의결했습니다.
이에 따라 서울 강남 3구와 용산구를 제외하고 모든 지역을 규제지역에서 해제 되었고, 해당 규제는 2023년 01월 05일 0시부터 효력이 발생하였습니다.
서울을 포함한 대부분 지역이 비규제지역으로 지정되었기 때문에 자금 여력이 있으신 분들께서는 관련 내용을 참고하시어 투자를 진행하시면 좋을 것 같습니다.
아래 설명 드린 세금 및 기준은 2023년 01월 04일 기준의 최신 내용으로 이후에 바뀐 부분은 해당 변경안으로 봐주시면 될 것 같습니다.
목차
1. 비규제지역 대출(LTV, DSR, 주택담보대출, 자금조달계획서)
1.1. 비규제지역 LTV
1.2 비규제지역 DSR
1.3 비규제지역 주택담보대출 허용
1.4 비규제지역 자금조달계획서
2. 비규제지역 양도세
2.1 규제지역
2.2 비규제지역
3. 비규제지역 취득세
3.1 취득세 일반세율
3.2 취득세 중과세율
4. 비규제지역 청약 및 종부세
4.1 비규제지역 청약
4.2 비규제지역 종합부동산세
1. 비규제지역 대출(LTV, DSR, 주택담보대출, 자금조달계획서)
1.1. 비규제지역 LTV
- 투기과열지구(다주택자는 LTV 대출 불가)
- 9억 이하 40%
- 9억 초과 20%
- 15억 초과 : 대출불가(무주택자만 50% 가능)
- 조정대상지역
- 9억 이하 50%
- 9억 초과 30%
- 비규제지역
- 무주택자 또는 일시적 2주택자 : 70%
- 2주택자 이상 : 60%
- 무주택자 : 50%(주택가격, 규제지역 유무 무관)
1.2 비규제지역 DSR
윤석열 정부에서 유일하게 완화되지 않은 것이 DSR입니다.
2023년 급격한 금리 상승에 따라서 가계부채가 급격하게 늘어남에 따라 추가적인 부채 증가를 막기 위해 DSR 비율은 완화하지 않았습니다.
DSR이란 소득 대비 갚아야 할 원리금 비율을 뜻하는 지표로, 금융기관은 이를 통해 대출자의 상환능력을 판단합니다.
- DSR (규제지역, 비규제 지역 상관 없이 동일)
- 시중은행 : 40%
- 보험사 등 : 50%
- DSR 규제 3단계 적용 되어 1억원 초과 개인 대출(신용 대출) 시 DSR에 반영되기 때문에 고액신용대출을 통한 갭투자는 사실상 불가능 함.
개인 대출는 5년동안의 원리금(원금+이자)으로 계산되기 때문에 신용대출은 정확한 계산을 통해서 주택담보대출의 이자와 계산하여 DSR 40-50%가 넘지 않도록 사전에 확인을 하셔야 합니다.
1.3 비규제지역 주택담보대출 허용
비규제지역의 주담대는 다주택자라도 위에 LTV에서 말씀 드린 비율만큼 대출이 가능합니다.
다만 결론적으로 DSR 규제는 완화되지 않았기 때문에 DSR 40-50%가 넘지 않는 범위에서만 대출이 가능합니다.
DSR은 모든 부채의 원리금이 포함되기 때문에기존에 주택과 신규로 구매하고자 하는 주택의 대출이 DSR 기준을 넘으면 안됩니다.
1.4 비규제지역 자금조달계획서
자금 출처의 투명하게 밝히기 위해서 2017년 8월 2일 대책에 포함되어 시행된 정책입니다.
- 규제지역(투기과열지구, 조장대상지역) : 모든 주택 제출(금액 상관 없음)
- 비규제지역 : 6억원 이상 주택 매수 시 제출
증빙서류는 주택 구매 후 30일 이내에 제출해야 하며, 기한을 넘길 시 500만원 이하의 과태료를 납부하셔야 합니다.
2. 비규제지역 양도세
비규제지역이 되면 1가구 1주택자에 대한 비과세 조건과 다주택자 양도세에 대해 기본세율이 적용됩니다.
다만 규제완화로 규제지역 다주택자에 대한 양도소득세도 일시적으로 기본세율로 변경되었습니다.
2.1 규제지역
- 1주택자 양도세 비과세 조건 : 2년 보유 및 2년 거주 필수
- 일시적 2주택자 양도세 비과세 조건 : 1년 이내 기존주택 매도 및 신규주택 전입(2년 보유 및 2년 거주 필수)
- 다주택자 : 기본세율(6-45%) + 20%(2주택) 또는 30%(3주택) -> 기본세율(6-45%)으로 임시 변경(윤석열 정부 소득세법 시행령에 따라 2024년 05월 09까지 양도세 중과 한시적 배제 됨)
2.2 비규제지역
- 1주택자 양도세 비과세 조건 : 2년 보유
- 일시적 2주택자 양도세 비과세 조건 : 3년 내 기존주택 매도(2년 보유 필수)
- 다주택자 : 기본세율(6-45%) 적용
결론적으로 강남, 용산을 제외한 지역에는 비규제지역으로 지정되어 1주택자는 2년만 보유해도 양도세 비과세가 적용되며, 다주택자는 기본세율의 양도소득세만 납부하시면 됩니다.
3. 비규제지역 취득세
취득세는 취득방법에 따라 세율이 상이하고, 주택 수에 따라 일반과세 및 중과세율로 구분하여 적용됩니다.
결론적으로 규제지역이든 비규제지역이든 2주택까지는 일반 취득세가 적용되게 되었습니다.
3.1 취득세 일반세율
- 대상 : 1-2주택자(조정 및 비조정지역 상관 없음)
- 세율
- 6억 이하 : 1%
- 6억 초과 9억 이하 : 1~3%
- 9억 초과 : 3%
원래는 1주택자나 일시적 2주택자만 일반세율이 적용되었지만 이번 부동산 규제완화로 2주택까지 취득세가 동일하게 적용되게 되었습니다.
3.2 취득세 중과세율
취득세 중과세율은 주택수에 따라 높은 세율을 적용하는 경우를 의미합니다.
- 대상 : 3주택 이상자
- 세율 : 조정지역(6%) 및 비조정지역(3주택자 4%, 4주택 이상/법인 6%)
최근 취득세법이 완화되어 2주택까지는 취득세 중과가 되지 않고 기본세율(1~3%)가 적용되는 점 꼭 유의하시길 바랍니다.
4. 비규제지역 청약 및 종부세
4.1 비규제지역 청약
청약제도는 2023년 01월 03일 부동산 시장 정상화 방안에 따라서 아래와 같이 변경되었습니다.
4.1.1 청약 가점제 변경(추첨제 개설 및 비율 증가)
4.1.2 무순위 청약 제한
- 기존 : 무주택자
- 변경 : 주택유무 상관없이 청약 가능(규제유무 상관 없음)
4.1.3 전매 제한
- 기존 : 수도권 최대 10년, 비수도권 최대 4년
- 변경 : 수도권 최대 3년, 비수도권 최대 1년
4.1.4 실거주 의무
- 기존 : 수도권 분양가상한제 적용 주택 최대 5년, 공공 재개발 2년
- 변경 : 폐지(실거주 의무 없음)
4.1.5 중도금 대출
- 기존 : 분양가 12억원 이하 가능
- 변경 : 폐지(금액 무관)
4.1.6 1주택자 청약 제한
- 기존 : 규제지역 내 1주택 소유 청약 당첨자는 기존 주택을 처분해야 함.
- 변경 : 폐지(처분 의무 없음)
4.2 비규제지역 종합부동산세
종합부동산세는 2022년 12월 23일 개정안에 따라서 규제지역과 비규제지역의 상관이 아래의 조건에 따라 부과하게 되었습니다.
- 1세대 1주택자 : 공시가격 12억 초과
- 기본 공제 : 9억원 (종합부동산세는 인별 과세이기 때문에 부부공동명의자라면 18억까지 공제)
- 다주택자 : 조정대상지역 여부 상관없이 3주택 이상 보유자
- 3주택 이상 합산 과표가 12억 이하 : 0.5%~2.7%(일반세율)
- 3주택 이상 합산 과표가 12억 초과 : 2%~5%(중과세율)
해당 개정안에 따라서 과세표준이 12억원 이하 및 조정대상지역 2주택에 대한 중과제도는 2주택에 대한 중과제도는 폐지되었습니다.
개정 내용은 올해부터 적용되며, 과거 5년간 종부세 고지 대상자도 혜택을 받을 수 있기 때문에 다시 한번 확인하시길 바랍니다.
지금까지 비규제지역 양도세, 취득세, 대출, 청약, LTV, DSR, 주택담보대출, 종부세 등 세금 및 기준에 대해 설명 드렸습니다.
이해를 돕고자 규제지역도 같이 설명 드렸기 때문에 구분해서 보시면 좋을 것 같으며, 비규제지역에 대한 규제를 잘 파악하시어 투자에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
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